Capítulo 12: Panorama inmobiliario 2025 en el Caribe colombiano: ingresos, tiempos de compra y preferencias de vivienda

En lo corrido del año, el Caribe colombiano ha sido protagonista en la dinámica de compra de vivienda nueva, con Barranquilla y Cartagena destacándose por su actividad comercial, mientras que Santa Marta presenta una menor participación. Esta situación refleja una tendencia segmentada por ciudades, donde el comportamiento del mercado varía significativamente.

Las perspectivas para lo que resta de 2025 son positivas para el segmento No VIS, especialmente en áreas con fuerte desarrollo económico y turístico. Por su parte, el segmento VIS puede experimentar variaciones por los ajustes al programa Mi Casa Ya y otros incentivos estatales.

En esta entrega de Data Vivendo, exploramos los factores clave que están moldeando el mercado de vivienda nueva en la región Caribe: ingresos, tiempo de compra, decisiones familiares y preferencias por tipo de proyecto.

Ingresos al alza: mayor capacidad adquisitiva en el Caribe

Una de las señales más positivas del 2025 es el incremento de los ingresos entre los potenciales compradores de vivienda nueva en la región Caribe. Las cifras muestran un fortalecimiento de los estratos medios y altos, lo que se traduce en un mayor interés por proyectos NO VIS:

• Ingresos inferiores a $3 millones: disminuyeron en un 30%
• Entre $3 y $4 millones: crecieron un 10,2%
• Entre $4 y $8 millones: aumentaron en un 82,6%
• Más de $8 millones: subieron un 29,3%

Este comportamiento sugiere que el mercado inmobiliario caribeño está atrayendo un perfil comprador con mayor capacidad de inversión, ideal para proyectos con valor agregado, zonas turísticas y vivienda tipo inversión.

Ahorros y cesantías durante tiempo laborado

Contrario a otras regiones del país, en el Caribe disminuye la proporción de personas que utilizan sus cesantías o ahorros para adquirir vivienda (basado en datos de usuarios registrados en Vivendo.co):

• Reducción del uso de cesantías: -12,5%

Esto puede interpretarse como un aumento del apalancamiento financiero por medio de créditos hipotecarios o una inclinación hacia inversiones en vivienda de recreo o segunda vivienda por parte de compradores externos o inversionistas.

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Tiempo de compra para la materialización de la decisión: decisiones en menos de 6 meses

Los compradores del Caribe están cada vez más decididos y listos para adquirir vivienda en el corto plazo. Las cifras indican una clara aceleración en los tiempos de toma de decisión:

• Compra en más de un año: disminuyó en 23%
• Compra entre 6 y 12 meses: cayó en 6%
• Compra en menos de 6 meses: aumentó en 26%

Este comportamiento demanda agilidad por parte de las constructoras: proyectos con entrega rápida, disponibilidad de unidades, opciones de financiación y presencia activa en medios digitales.

Decisión de compra: ¿individual o en familia?

El perfil del comprador también está cambiando. Aunque las decisiones en pareja y familia siguen siendo relevantes, destaca el crecimiento en la compra individual:

• Compra individual: aumentó en 6,2%
• Compra en pareja: disminuyó en 12,5%
• Compra en familia: aumentó en 12%

Este dato es relevante para la estrategia comercial, ya que obliga a diversificar los mensajes y ofertas según el tipo de hogar: solteros, familias multigeneracionales o parejas jóvenes.

Tipo de proyecto más buscado para la compra de vivienda nueva

Una de las tendencias más claras del 2025 es la creciente preferencia por vivienda NO VIS en la región Caribe:

• Interés en proyectos NO VIS: creció en 12,4%
• Interés en proyectos VIS: cayó en 30%

Esto refleja una demanda por inmuebles con mejor ubicación, mayores áreas, zonas comunes completas y potencial de valorización o renta turística. Para los constructores, representa una oportunidad de consolidar oferta media y premium en sectores estratégicos de Barranquilla, Cartagena o incluso zonas rurales turísticas cercanas.

5 claves del mercado inmobiliario en el Caribe

1. Los ingresos entre $4 y $8 millones son los que más crecen.
2. El 72,7% de los compradores aún tiene ahorros o cesantías disponibles.
3. La compra inmediata se impone: los usuarios no quieren esperar más de seis meses.
4. Las decisiones de compra individuales aumentan, pero la familia sigue siendo un actor clave.
5. El interés por vivienda NO VIS sigue creciendo y desplaza a la VIS en esta región.