Comparativa: Rentabilidad de un proyecto con uso turístico vs. residencial permanente

Cuando decides invertir en bienes raíces en Colombia, lo primero que debes hacer es definir el tipo de uso que le darás: ¿será una propiedad destinada al arriendo turístico de corta duración o para renta tradicional con uso residencial permanente? Ambas opciones tienen ventajas, desafíos y niveles de retorno distintos, por lo que analizarlas con criterio financiero es fundamental para elegir el camino correcto.

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1.  PROYECTO DE USO TURÍSTICO

Una propiedad de inversión para el turismo está pensada para ser alquilada por cortos periodos de tiempo, a través de plataformas como Airbnb, Booking, entre otras.  Su atractivo principal es el alto ingreso por noche, especialmente en ciudades con fuerte movimiento como Cartagena, Medellín o Santa Marta.

Ventajas:

• Alta rentabilidad por metro cuadrado en temporadas altas.
• Flexibilidad en tarifas según la demanda.
• Uso personal cuando no esté alquilado.

Desventajas:

• Mayor rotación de ocupantes, por lo tanto, de mantenimiento.
• Gastos operativos más altos: limpieza, administración, plataformas.
• Requiere gestión activa o un operador turístico.

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2.  PROYECTO DE USO RESIDENCIAL PERMANENTE

En este caso, se trata de alquilar la propiedad, por periodos más largos (generalmente de 6 a 12 meses o más), a una familia o persona que lo habite como hogar. Este es el modelo más tradicional y estable en el mercado de bienes raíces en Colombia.

Ventajas:

• Flujo de ingresos más predecible y constante.
• Menor rotación de inquilinos.
• Menor desgaste del inmueble.

Desventajas:

• Rentabilidad mensual más baja comparada con la turística.
• Menos flexibilidad para uso personal del propietario.

ENTONCES, ¿CUÁL OFRECE MAYOR RENTABILIDAD?

La respuesta depende de la ciudad, el tipo de propiedad y tu perfil como inversionista. En zonas turísticas, este modelo de renta corta puede ofrecer una rentabilidad bruta entre el 10% y 14% anual, mientras que la residencial tradicional suele estar entre el 5% y 7% al. Sin embargo, el modelo turístico implica más gestión, variabilidad y costos.

Si tu interés está en una inversión en vivienda estable, a largo plazo y con menor riesgo operativo, el formato de arrendamiento es una opción sólida. Si, por el contrario, estás dispuesto a asumir una gestión más activa para maximizar ingresos, el uso turístico puede ser atractivo.

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En el mercado inmobiliario colombiano puedes encontrar proyectos ideales tanto para uso turístico como residencial; algunos incluso ya incorporan operadores, mobiliario y zonas comunes adaptadas para maximizar la rentabilidad. Además, es importante tener en cuenta si se trata de Vivienda VIS o Vivienda NO VIS, ya que las propiedades destinadas al uso turístico suelen ser NO VIS y están ubicadas en zonas urbanas de alta demanda. 

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